Muitos corretores de imóveis já passaram por essa situação: ao solicitar a matrícula atualizada do imóvel para realizar o contrato de compra e venda, se deparam com uma penhora na matrícula. E agora? O que fazer? Essa penhora impede a venda? Como proceder?
Inicialmente, o que sempre oriento aos corretores é que solicitem a matrícula atualizada do imóvel no momento da captação, pois ao iniciar o processo para venda deste bem, é imprescindível que se tenha conhecimento completo da situação jurídica do imóvel, para que depois no momento do fechamento da venda, não ocorram surpresas que o impedem ou a dificultam.
Dito isto, sobre a penhora, o que precisamos entender é que por si só não impede o registro da venda, ou seja, imóveis com penhora podem ser vendidos, com a exceção de casos onde a própria lei disciplina que a penhora pode ter efeito de indisponibilidade (ou seja, imóvel não pode ser vendido), como no caso de penhoras que envolvam dívida ativa da União.
No entanto, no que diz respeito aos casos de penhora que não impedem a venda, o que ocorre é que se a dívida que originou a penhora não for paga, o comprador pode vir a perder esse bem. E nesse ponto é que entra a responsabilidade do corretor de imóveis perante o artigo 723 do Código Civil, diante do dever de informação, ao ter a obrigação automática de informar ao comprador sobre gravames que envolvam a negociação, sob pena de responder por qualquer dano que ele venha a sofrer pela omissão dessas informações.
Nesse sentido, o corretor precisa informar ao comprador que o imóvel possui uma penhora e quais os riscos que ele está correndo diante dessa situação e assim o comprador, ciente dos riscos, poderá escolher pela alternativa que lhe pareça melhor. Lembrando que nesse caso é imprescindível que a ciência da penhora conste no contrato de compra e venda, através de uma cláusula onde o comprador está ciente dos riscos e teve seu direito de informação preservado.
Por fim, como alternativa para tornar essa negociação mais segura, sugiro que o corretor auxilie as partes a utilizar o valor da venda do bem para a quitação da dívida, fazendo com que o comprador negocie diretamente com o credor, para que tenha certeza de que o valor será utilizado para o fim de pagamento da dívida que originou a penhora.
Desejo boas vendas com segurança jurídica!
Nos vemos na próxima coluna.
Alexia Monike Fernandes
Advogada especialista em direito imobiliário
Instagram: @alexiafadvocacia