Existe uma pergunta que quase todo investidor me faz em algum momento: como você sabia que aquele imóvel ia valorizar? A resposta honesta é que não existe bola de cristal. O que existe é leitura de mercado, timing e a coragem de agir antes que a evidência seja óbvia demais.

O mercado imobiliário brasileiro movimentou mais de R$ 370 bilhões em 2023, segundo dados do IBGE, e ainda assim boa parte dos investidores entra tarde demais, compra na euforia e vende no pânico. É o comportamento de quem segue a manada em vez de analisar os fundamentos.

O que vem antes da valorização

Toda grande valorização imobiliária tem sinais antes de acontecer. Infraestrutura chegando, zoneamento sendo revisado, novos empreendimentos âncora se instalando na região. A construção da nova linha de metrô de São Paulo, por exemplo, elevou o preço dos imóveis no entorno em até 40% antes mesmo da obra ser concluída, de acordo com levantamentos da Fipe. Não é sorte. É informação lida antes do mercado precificar.

O mesmo acontece em cidades médias. Joinville, Balneário Camboriú, Londrina: muitas dessas praças estão no radar de investidores que olharam para os dados de crescimento populacional, geração de empregos e expansão do crédito antes de olharem para o preço por metro quadrado.

"O imóvel certo não é o mais bonito nem o mais barato. É o que está no lugar certo, no momento certo, com o comprador certo do outro lado."

O papel do corretor nessa equação

Aqui tem um ponto que eu preciso falar com clareza: o corretor certo vale mais do que qualquer planilha. Um profissional com histórico real no mercado, que acompanhou dois ou três ciclos de valorização e queda, consegue enxergar o que os números sozinhos não mostram. A dinâmica do bairro. O perfil de quem está comprando. O que as construtoras estão lançando a seis meses dali.

Investir em imóvel sem esse suporte é como operar na bolsa sem entender o setor da empresa. Você pode até acertar, mas está apostando. E patrimônio não se constrói na base de apostas.

Se tem uma coisa que 19 anos nesse mercado me ensinaram, é que oportunidade não avisa com antecedência. Ela aparece para quem está posicionado, bem informado e tem alguém do lado que conhece o terreno tão bem quanto conhece os números.

Karina Smaniotto é corretora de imóveis com 19 anos de experiência, tricampeã do Prêmio Xeque Mate, o Oscar do mercado imobiliário do Sul do Brasil, e criadora do movimento Mulher Também Vende.

O imóvel certo na hora certa

Como identificar oportunidades antes que o mercado perceba e transformar isso em patrimônio real.

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