Para o corretor de imóveis, o ITBI é uma peça-chave no planejamento de custos do cliente e, se mal calculado, pode se tornar um gargalo na hora de assinar a escritura.
A regra que você precisa compreender é: a base de cálculo do ITBI deve ser o valor real da transação, ou seja, o preço de fechamento que consta no contrato de compra e venda.
Embora muitos municípios ainda tentem aplicar tabelas próprias ou valores de referência inflacionados de forma unilateral, o STJ já pacificou que o imposto deve incidir sobre o valor efetivo de mercado negociado pelas partes.
Saber disso dá ao corretor uma enorme autoridade consultiva diante do comprador.
Existe uma presunção de boa-fé no valor que o seu cliente declara na guia do imposto. Se a prefeitura desconfiar do preço e quiser cobrar a mais, ela jamais poderá arbitrar uma nova base de forma automática ou de gaveta.
O município é obrigado por lei a abrir um processo administrativo regular, dando ao contribuinte a oportunidade de defesa.
Como especialista no negócio, você pode municiar seu cliente com laudos de avaliação, fotos do imóvel, caso precise de reforma, e comparativos da região para demonstrar que o preço pactuado é justificável.
ITBI e IPTU não usam a mesma lógica
Muitos clientes confundem o valor venal do IPTU com a base de cálculo do ITBI, e cabe a nós, profissionais do mercado, esclarecer essa situação.
O IPTU adota uma planta genérica e estática para fins de arrecadação anual, enquanto o ITBI acompanha o dinamismo, o momento e a realidade pontual daquela venda específica.
Dominar essa distinção técnica não apenas evita surpresas financeiras que podem travar o seu comissionamento, mas também posiciona você como um corretor capaz de orientar melhor o cliente diante de cobranças questionáveis do fisco.
E se o cliente já pagou a mais?
Se o seu cliente pagou o ITBI com base no valor estipulado pelo município, poderá ingressar em juízo e pedir a restituição do valor cobrado a maior.
Ou seja, mesmo que a municipalidade tenha arbitrado unilateralmente um valor, o contribuinte pode questionar essa cobrança.
Conhecimento é poder.
Boas vendas com segurança jurídica são o que desejo para todos.
Alexia Monike Fernandes
Advogada especialista em Direito Imobiliário
Instagram: @alexiafadvocacia