A cláusula de exclusividade em contrato de intermediação imobiliária é sem dúvida uma condição que pode gerar mais segurança para o corretor de imóveis no recebimento da comissão. Nesse sentido, o próprio Código Civil em seu artigo 726 disciplina que:
“Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade”.
Ou seja, o vendedor assinou o contrato com cláusula de exclusividade (de forma expressa e com prazo determinado) e este contrato estava com prazo vigente, então o corretor possui direito ao recebimento da comissão de corretagem, muito embora este imóvel tenha sido vendido por outro profissional ou diretamente pelo proprietário.
Contudo, nesse ponto é que muitos corretores acabam ignorando a parte final do artigo 726 do Código Civil “salvo se comprovada sua inercia ou ociosidade”, ou seja, este artigo trata daqueles casos em que o corretor mesmo tendo o contrato com cláusula de exclusividade não desempenha sua função com dedicação, ao não anunciar este imóvel em plataformas, sites, não dando retorno aos leads e etc... demonstrando total inercia e ociosidade no desempenho da sua função.
Portanto, somente a cláusula de exclusividade não irá proteger a comissão, será necessário comprovar documentalmente que o corretor desempenhou sua função com esmero, seja através de fichas de visita, comprovante de anúncios, mensagens trocadas com potenciais compradores e etc... Assim, a comissão será devida, muito embora a venda tenha sido intermediada por outro corretor.
Neste ponto, é imprescindível mencionar que o judiciário brasileiro está repleto de ações de cobrança de comissão de corretagem em que havia cláusulas de exclusividade, as quais foram julgadas improcedentes, justamente pela ausência de provas da diligência do trabalho do corretor.
Sendo assim, documente todos os passos da intermediação e esteja munido de provas para uma possível ação. Corretor preparado é corretor que lucra!
Boas vendas e locações e contem comigo.
Alexia Monike Fernandes
Advogada especialista em direito imobiliário
Instagram: @alexiafadvocacia