Eu sei que você já ouviu falar que a matrícula é a "certidão de nascimento" do imóvel e, sim, podemos dizer que nela estão constantes todos os dados da origem registral daquele bem, seja em razão da data de abertura da matrícula, proprietários, penhoras, hipotecas, alienação fiduciária, dentre outras questões.
Contudo, ela não pode ser considerada um documento autossuficiente para garantir a segurança jurídica de uma negociação imobiliária, uma vez que a matrícula reflete questões jurídicas formais, mas não necessariamente irá descrever a realidade fática que envolve o imóvel.
O que não aparece na matrícula
Listamos algumas hipóteses de situações que não constam na matrícula e que podem gerar uma grande dor de cabeça ao adquirente e ao corretor:
Posse: nesse ponto, importante referir que a propriedade é o direito legal registrado na matrícula do imóvel, já a posse é o poder de fato sobre o bem, ou seja, quem está fisicamente no imóvel. Contudo, a matrícula não reflete a realidade fática do bem e é indispensável que o comprador e o corretor de imóveis estejam cientes de que a realidade da posse é a mesma do registro.
Dívidas de condomínio: elas não constam, via de regra, na matrícula do imóvel e são chamadas de dívidas propter rem, ou seja, que acompanham o bem e tornam-se de responsabilidade do adquirente. Por isso, é sempre necessária a solicitação da certidão negativa de débitos condominiais, para que haja segurança no momento da compra.
Débitos de IPTU e taxas municipais: da mesma forma que as dívidas condominiais, os débitos de IPTU também são considerados propter rem e, a partir da compra do imóvel, acabam "seguindo" essa venda e sendo de responsabilidade do novo proprietário. Aqui é imprescindível a solicitação da certidão negativa de IPTU.
Direito real de habitação: o direito real de habitação é o direito garantido por lei ao cônjuge ou companheiro sobrevivente de permanecer residindo gratuitamente no imóvel que servia de moradia para a família, mesmo que o imóvel agora pertença aos herdeiros por conta da herança. Ele não precisa necessariamente constar na matrícula do imóvel para que tenha validade, portanto, pode não estar averbado na matrícula.
Como se proteger
Esses são apenas alguns exemplos de situações que não constam na matrícula, mas que podem gerar muita dor de cabeça para os compradores e corretores de imóveis, se não forem analisadas. Assim, a melhor alternativa será sempre a realização da due diligence imobiliária e a análise de certidões negativas do imóvel e do vendedor, bem como diligências no próprio local do imóvel, para verificação da situação fática do bem.
Portanto, somente a leitura da matrícula pode não ser suficiente para a segurança jurídica da negociação. É necessária uma diligência completa em todas as esferas que envolvem o imóvel, a fim de evitar que futuramente ocorram fatos que podem custar caro para todas as partes.
Desejo muitas vendas a todos, mas com segurança jurídica!
Alexia Monike Fernandes
Advogada especialista em Direito Imobiliário
Instagram: @alexiafadvocacia